债务违约、股价创上市以来新低 当代置业陷流动性困境

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(原标题:债务违约、股价创上市以来新低 当代置业陷流动性困境)

经济观察报 记者 蔡越坤  股价持续下探至10月29日收盘的0.38港元,总市值仅11亿港元。

当代置业(中国)有限公司(以下简称“当代置业”,01107.HK)的股价在10月走出了上市八年以来的新低。

10月26日,这家以“绿色科技”为标志性品牌的百强房企,宣告一笔余额为2.5亿美元的债券发生违约。这之前,当代置业曾试图将该笔债券展期3个月兑付,但之后终止了延期兑付。

此番宣告,让当代置业成为继恒大、华夏幸福、蓝光发展、花样年控股、新力控股之后又一出现债务违约的百强房企。

对于违约原因,当代置业董事会主席张雷以及总裁张鹏在10月23日给员工发了一封内部信中坦言公司遇到了相当的资金承压问题,并表示采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式,在形势更加严峻的情况下,有几项工作没有达到预期的结果,导致此次风险出现。

对于未来,当代置业希望通过资产重组和战略投资人的引进,实现公司的再生和持续发展。

对此,10月28日,经济观察报记者也拨打了当代置业总裁张鹏的联系方式,但截至发稿,尚未取得联系。

“2.5亿美债违约”

根据官网介绍,当代置业设立于2000年,总部位于北京,2013年在香港联合交易所上市。集团具有一级房地产开发资质,自主研发运营十大绿色科技系统和五大扩展系统,打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌——“MOMΛ”,当代MOMΛ项目曾荣获世界十大建筑奇迹之一。

10月11日当代置业官网披露的9月通讯内容中指出,截至2021年9月30日止九个月,该集团合约销售额约人民币335.44亿元,同比增长24.62%。

尽管如此,当代置业旗下一笔2.5亿美元债仍然出现延期。

10月26日,当代置业发布公告表示,本公司发行并于新加坡证券交易所上市的于2021年到期的12.85厘优先票据于10月25日到期,发生票据违约。

根据规管票据的契约,该等票据的所有未偿还本金及其任何应计但未付利息于2021年10月25日到期。因宏观经济环境、房地产行业环境以及本集团最近面临的COVID-19疫情等多种因素的不利影响导致预计之外的流动性问题,票据本金及其应计但未付利息的还款安排未能于当日达成。

对于给公司带来的影响,当代置业表示,公司董事会及管理层正在评估本集团的财务状况及现金状况,并密切监察此事的发展。公司正与其法律顾问盛德律师事务所合作,并预计近期聘请独立财务顾问,以协助其制定顾及境内外利益相关者之利益的整体规划。

此外,当代置业称,应公司要求,自2021年10月21日上午9时起,公司股份及债权证券于联交所暂停买卖。公司股份及债权证券将继续暂停买卖直至进一步通知。

据悉,10月11日,当代置业于发布公告表示,10月25日到期的2亿美元债券余额延期3个月兑付,目前正在寻求投资人谅解和同意。但10月20日,公司再发文,终止有关于2021年到期的12.85厘优先票据的同意征求。

经济观察报记者根据债券数据平台DM查询,该笔债券是当代置业于2019年4月25日发行,期限为18个月,发行规模为3亿美元。由当代置业的若干附属公司担保,并在新交所上市。目前余额为2.5亿美元,利率为12.85%。

在上述余额为2.5亿美元债公布延期兑付后,10月12日,穆迪将当代置业的家族企业评级从B2下调至Caa2,将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3,并将上述评级列入可能进一步下调的观察。

10月26日,穆迪再次宣布将当代置业的企业家族评级从“Caa2”下调至“Ca”,将其高级无抵押债务评级从“Caa3”下调至“C”,并将评级展望由“下调观察”调整为“负面”。此次评级行动结束了穆迪于2021年10月11日启动的对当代置业的评级下调观察。

穆迪副总裁兼高级分析师CelineYang表示,评级下调反映了穆迪的预期,即当代置业债券持有人的回收前景疲软,原因是该公司于10月26日宣布未能如期偿付2021年10月25日到期的2.5亿美元债券。

穆迪称,展望“负面”反映了穆迪的观点,即当代置业债权人的回收前景可能会进一步减弱。穆迪指出,当代置业将不得不依靠资产出售或引入战投来获得资金以支付其债务,但这些筹款活动存在很高的不确定性,债权人的回收前景仍不明朗。

“高杠杆”前行

当代置业10月26日违约的美元债发行于2019年,也是该公司近期存续的5笔美元债中利率最高的一只,利率达12.85%。

当代置业高息发债不乏前例。早在2018年12月,当代置业发行的一笔1.5亿美元优先票据,利率高达15.5%,彼时创下了亚洲之最。

除了这笔美元债,据记者根据DM查询,目前当代置业存续的四只美元债,总规模超过10亿美元。值得注意的是,在上述余额为2.5亿美元债公布延期兑付后,这四只美元债券出现暴跌,报价均跌破20美元。

此外,当代置业的总体融资成本也偏高,其2018-2020年的平均融资成本分别为8.20%、9.90%和9.90%,今年上半年降至9.73%。

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截至上半年,当代置业整体债务规模继续扩大,长期债务在债务总额中占据更大比重。计息债务总额由2020年末的人民币245.93亿元扩大至2021年上半年末的人民币287.55亿元。短期债务占计息债务总额的百分比由2020年末的39.9%降至2021年上半年末的32.5%。

不仅如此,按照房企三条红线的监管,当代置业的指标处于“黄档”水平。净资产负债率为93%;剔除预收账款的资产负债率为83%,未满足小于70%的监管要求。

尽管上半年负债高企,当代置业却仍在拿地。根据半年报披露,上半年当代置业在西安、重庆、青岛、苏州、合肥、呼和浩特等地新获取20个项目,新增计容建筑面积约356.4万平方米,获地方式进一步多元化,产业协同、招拍挂和收并购占比合理。

“处置资产自救”

另据悉,在宣布正式违约前,当代置业董事会主席张雷以及总裁张鹏在10月23日给员工发了一封内部信。

内部信中指出,这两年以来,严峻的房地产行业形势确实导致很多房地产公司发生了债务危机,很多企业都遇到了前所未有的困难。当代置业一直坚守绿色科技发展之路,希望通过领先的绿色科技在行业内占有一席之地,但在一再严峻的形势之下,还是遇到了相当的资金承压问题。

公司一直坚信可以越过艰难,设计出方案,并成立专项组,努力度过一次又一次的难关。对于这一次债务问题,也采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式,在形势更加严峻的情况下,有几项工作没有达到预期的结果,导致此次风险出现。

当代置业称,不过工作持续推进,公司资产处置和大股东借款会陆续到位,公司将第一时间保证职员的权益,具体的方案涉及到法律、合规,集团还在仔细设计通过后与同事们沟通。对于公司的未来发展,希望通过资产重组和战略投资人的引进,实现公司的再生和持续发展。

在此之前,2021年10月11日,当代置业公告表示,公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏最近向本集团传达,为支持本集团,彼等有意向本集团提供合共约人民币8亿元的股东贷款,并预期于未来两至三个月内完成。

张雷表示,将视乎本集团财务状况适时考虑予以持续支持,展现其对本集团之持续承诺及对本集团业务发展坚定不移的信心。

截至10月29日收盘,当代置业股价为0.38港元/股,总市值仅11亿元港元,仍然继续处于停牌状态。

另外,从业绩表现来看,据当代置业半年报数据,2021年上半年其总收入同比增长9.6%至人民币95.43亿元;物业销售收入同比增8.6%至人民币93.16亿元,占总收入的97.6%;毛利率由2020年上半年的24.4%下滑至2021年上半年的23.2%。

当代置业在半年报中披露,对于房地产而言,风大浪大、水大鱼大的时代注定成为历史,以往高杠杆、高毛利、高增长的蒙眼狂奔模式一去不复返,未来必定是个回归的时代,重回普通行业属性,即低杠杆、低利润和低增长。可以预期,房地产政策将持续收紧,从供给端、需求端和金融端加强全生命周期的监管,供给端实行土地两集中,提高公开市场获地门槛;需求端继续深化限购限价限贷限商限二手房等组合拳,甚至有些地方出台房票制度;金融端强化五道红线,严格监管购地金额占比,旨在倒逼房企实质性降杠杆,稳定房地产长期发展秩序。

拖累地产美元债

10月26日,当代置业发生实质性美元债逾期后,多只中资地产美元债下跌。

根据DM数据显示,截至10月29日,阳光城、中国奥园、中梁控股、融信中国当周的跌幅均超过10%。

在此之前,已经有恒大、花样年控股、新力控股等房企发生美元债违约事件。

对此,平安证券固收表示,近期高收益美元债的波动,一方面与高压监管下的融资收紧相关,另一方面违约开发商有自身的原因,如泰禾主营高端住宅但资产负债周转速度不匹配、且2020年疫情冲击其销售,蓝光盈利能力长期偏弱、非标融资占比高,恒大债务负担重且占用大量上游资金,花样年美元债占比高、债务结构偏刚性,且3季度销售增速明显下滑等。

10月26日,国家发改委外资司会同外汇局资本司召开部分重点行业企业外债座谈会。据悉,此次参会的地产企业大多为美元债大户。

会议指出,将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求,同时要求企业不断优化外债结构,严格按照批准用途使用外债募集资金,自觉遵守财务纪律和市场规则,积极主动做好境外债券本息兑付准备,共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。

有行业人士解读,会议目的旨在摸底地产企业美元债到期情况,一定程度上释放出维稳的信号。

光大证券数据显示,近期地产美元债密集到期,再融资需求加大。从到期情况看,未来15个月内将有近637.11亿美元债务面临到期,再融资需求加大。其中,2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期,2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期。从发行主体来看,目前地产美元债存量规模较高的房企有恒大集团、碧桂园、佳兆业、融创中国、世茂集团等,其中,恒大、碧桂园和佳兆业集团的存量规模逾百亿美元。

对于地产美元债违约事件带来的长期影响,华西证券称,第一,地产美元债再融资通道正在关闭。10月份以来,随着某房企境外债违约,截至中旬地产美元债仅发行两只新券,合计发行金额4.8亿美元。相较于目前价格波动,更值得关注的是地产美元债再融资渠道暂停对于房企再融资能力是否会形成新一轮冲击。

第二,地产美元债正在经历一轮压力测试。地产美元债市场此前几乎未经历过压力测试,也从未经历过长时间的净融资流出,而地产美元债到期高峰则在明年。如做最悲观假设,房企美元债再融资完全暂停,在境内资金出境相对受限的情况下,需关注房企境外债到期压力。

再看当代置业的债务困境,尽管其坦言未来房企将回归“低杠杆、低利润和低增长”,但对于自身的债务问题能否顺利解决,仍然需要时间去验证。

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